Die Bank hat Ihre Hypothek abgelehnt — was jetzt?

Das Erste, was Sie tun sollten

Fragen Sie nach dem Grund — schriftlich und konkret. Nicht „es hat leider nicht gereicht", sondern welche Position die Rechnung gesprengt hat.

Das ist keine Höflichkeitsfloskel, sondern der ganze Unterschied zwischen einer zweiten Anfrage, die wieder scheitert, und einer, die durchgeht. Ohne den Grund suchen Sie im Dunkeln — und jede weitere Absage macht es schwieriger.

Grund 1: Die Tragbarkeit reicht nicht

Der mit Abstand häufigste Fall. Die Bank rechnet mit 5 % kalkulatorischem Zins statt mit dem echten, plus 1 % des Objektwerts für Unterhalt plus Amortisation. Diese Summe darf höchstens einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.

Bei einem Objekt für CHF 900'000 sind das rund CHF 53'000 im Jahr — und damit ein nötiges Bruttoeinkommen von rund CHF 160'000. Wer bei CHF 140'000 liegt, fällt durch, obwohl er die tatsächlichen CHF 2'365 im Monat mühelos zahlen könnte.

Was hilft

• Mehr Eigenkapital. Jeder Franken mehr senkt Zins und Amortisation in der kalkulatorischen Rechnung gleich doppelt.
• Die zweite Hypothek verkleinern. Sinkt die Belehnung unter zwei Drittel, fällt die Amortisationspflicht weg — das ist bei CHF 900'000 ein Posten von CHF 8'000 pro Jahr.
• Einkommensbestandteile belegen lassen. Boni, 13. Monatslohn, Nebeneinkommen, Mietzinseinnahmen: Manche Banken rechnen sie an, manche nicht, manche nur zum Teil. Genau hier entstehen die Unterschiede zwischen den Anbietern.
• Solidarschuldner. Eltern oder Geschwister im Vertrag können die Tragbarkeit retten — mit Konsequenzen, die vorher besprochen gehören.
• Anderer Anbieter. Pensionskassen und Versicherungen rechnen teilweise anders als Banken. Das ist kein Trick, sondern schlicht eine andere Risikopolitik.

Grund 2: Die Schätzung liegt unter dem Kaufpreis

Sie zahlen CHF 900'000, die Bank bewertet das Objekt mit CHF 840'000 — und finanziert 80 % dieses Werts, also CHF 672'000 statt CHF 720'000. Die Differenz von CHF 48'000 müssen Sie zusätzlich aus eigener Tasche bringen.

Das passiert häufiger, als man denkt: bei überhitzten Bietverfahren, bei Liebhaberobjekten, bei sehr speziellen Häusern und in Gemeinden, in denen es kaum Vergleichsverkäufe gibt.

Was hilft

• Eine zweite Schätzung. Banken nutzen unterschiedliche Modelle und Datenbanken. Abweichungen von 5 bis 10 % zwischen zwei Instituten sind normal.
• Nachverhandeln beim Verkäufer. Eine tiefere Bankschätzung ist ein sachliches Argument — und oft das einzige, das im Verkaufsgespräch noch zieht.
• Eigenkapital aufstocken und die Lücke schliessen.

Grund 3: Das Eigenkapital passt nicht

Es geht nicht nur um die Höhe, sondern um die Herkunft. Mindestens 20 % des Kaufpreises, und davon darf höchstens die Hälfte — also 10 % des Kaufpreises — aus der Pensionskasse stammen. Der Rest muss echtes Eigenkapital sein.

Ein Privatdarlehen von Dritten zählt in der Regel nicht als Eigenkapital. Geld der Eltern zählt, wenn es als Schenkung oder Erbvorbezug klar dokumentiert ist — als rückzahlbares Darlehen wird es zur Schuld und verschlechtert die Tragbarkeit sogar.

Was hilft

• Die Familienlösung sauber aufsetzen. Schenkung oder Erbvorbezug statt Darlehen, schriftlich, vor dem Antrag.
• Säule 3a einbeziehen — Vorbezug oder Verpfändung, beides mit unterschiedlichen Folgen.
• Verpfändung statt Vorbezug der Pensionskasse prüfen: Das Geld bleibt in der Vorsorge, die Bank erhält trotzdem Sicherheit.

Grund 4: Bonität und Betreibungen

Offene Betreibungen sind ein hartes Ausschlusskriterium, auch bei kleinen Beträgen und auch dann, wenn es sich um einen Streitfall handelt. Eine erledigte, aber noch eingetragene Betreibung ist etwas anderes als eine offene — das muss aber jemand erklären.

Was hilft

• Betreibungsregisterauszug selbst bestellen, bevor die Bank es tut. Dann kennen Sie den Inhalt.
• Unberechtigte Einträge löschen lassen. Wer eine Betreibung bestritten hat und Recht bekam, kann die Löschung verlangen.
• Erledigte Einträge erklären — mit Beleg, im Dossier, nicht auf Nachfrage.

Grund 5: Ihre Anstellungssituation

Probezeit, befristeter Vertrag, kürzlicher Stellenwechsel, Selbstständigkeit ohne drei Jahresabschlüsse, Teilzeit mit schwankendem Pensum: All das macht die Bank vorsichtig — nicht weil Sie weniger verdienen, sondern weil sie die Dauerhaftigkeit nicht belegen kann.

Was hilft

• Ende der Probezeit abwarten, wenn es zeitlich geht. Drei Monate können die ganze Sache drehen.
• Bei Selbstständigen: drei vollständige Jahresabschlüsse, sauber aufbereitet. Wer nur zwei hat, sollte gezielt Anbieter suchen, die das akzeptieren.
• Arbeitgeberbestätigung über unbefristete Anstellung und Pensum beilegen — unaufgefordert.

Grund 6: Das Objekt selbst

Manchmal liegt es nicht an Ihnen. Ferienwohnungen, Objekte im Baurecht, Häuser mit sehr grossem Umschwung, Liegenschaften mit erheblichem Sanierungsstau, Ölheizungen in Kantonen mit Ersatzpflicht, Stockwerkeigentum mit leerem Erneuerungsfonds — all das kann eine Finanzierung kippen oder verteuern.

Was hilft

• Anbieter mit Erfahrung in dieser Objektart suchen. Für Ferienobjekte und Renditeliegenschaften gelten ohnehin eigene Regeln.
• Sanierungskosten beziffern und einplanen, statt sie zu verschweigen. Eine offen eingerechnete Heizungssanierung ist ein Argument, eine verschwiegene ein Risiko.

Warum zwei Banken zum selben Fall unterschiedlich entscheiden

Die Grundregeln sind für alle gleich: 20 % Eigenkapital, Amortisation der zweiten Hypothek, langfristige Tragbarkeit. Wie diese Regeln im Einzelfall ausgelegt werden, entscheidet aber jedes Institut selbst.

Konkret unterscheiden sich Anbieter darin, ob und wie stark sie Boni anrechnen, wie sie Nebeneinkommen behandeln, wie sie Ihr Objekt bewerten, wie sie mit Teilzeitpensen umgehen und wie viel Spielraum die einzelne Beraterin überhaupt hat. Hinzu kommt: Die Finanzmarktaufsicht schaut dem Hypothekarmarkt 2026 genauer auf die Finger und hat den Banken eine zu grosszügige Auslegung der Tragbarkeitsvorgaben vorgeworfen. Manche Institute sind darum strenger geworden — andere nicht im selben Mass.

Ihr Vorgehen in fünf Schritten

1. Grund schriftlich einholen. Welche Position hat die Rechnung gesprengt?
2. Zahlen sauber zusammenstellen. Bruttoeinkommen aller Beteiligten, Eigenkapital nach Herkunft, Kaufpreis, Bankschätzung falls vorhanden.
3. Die Schwachstelle benennen — und entscheiden, ob sie sich beheben lässt (mehr Eigenkapital, Ende der Probezeit, Nachverhandlung) oder ob es einen anderen Anbieter braucht.
4. Gezielt anfragen, nicht flächendeckend. Mit einem Dossier, das die Schwachstelle bereits beantwortet.
5. Wenn es wirklich nicht reicht: das Budget anpassen, statt zu hoffen. Ein Objekt für CHF 750'000 statt CHF 900'000 senkt die Einkommensanforderung um rund CHF 27'000 pro Jahr.

Häufige Fragen

Ist eine abgelehnte Hypothek endgültig?

Nein. Jede Bank legt die Tragbarkeitsregeln selbst aus, und Pensionskassen und Versicherungen rechnen teilweise anders. Entscheidend ist, dass die zweite Anfrage die Schwachstelle der ersten löst.

Schadet es meiner Bonität, wenn ich mehrfach anfrage?

Hypothekaranfragen werden nicht wie Konsumkredite zentral registriert. Schädlich ist nicht das Vergleichen, sondern das ungeordnete Anfragen mit demselben schwachen Dossier.

Wie lange soll ich warten, bevor ich es erneut versuche?

Es geht nicht um Zeit, sondern um Veränderung. Hat sich nichts geändert, ändert auch die zweite Absage nichts. Ist die Probezeit vorbei oder das Eigenkapital höher, können Sie sofort wieder anfragen.

Kann ich die Bank zur Begründung zwingen?

Einen Anspruch auf eine ausführliche Begründung haben Sie nicht. In der Praxis sagen Beraterinnen und Berater aber fast immer, woran es lag — wenn man konkret fragt.

Hilft ein Vermittler wirklich?

Wenn es an der Auslegung liegt: ja, weil er weiss, welcher Anbieter welchen Fall annimmt. Wenn das Einkommen objektiv nicht reicht: nein — dann hilft nur ein anderes Objekt oder mehr Eigenkapital. Wir sagen Ihnen ehrlich, welcher der beiden Fälle vorliegt.