Was ist Tragbarkeit — die genaue Definition
Tragbarkeit bedeutet: Können Sie die laufenden Kosten Ihrer Immobilie langfristig aus Ihrem Einkommen tragen? Schweizer Banken berechnen das mit einer konservativen Formel — und zwar unabhängig vom aktuellen Marktzins.
Die Regel: Die jährlichen kalkulatorischen Liegenschaftskosten dürfen maximal 33 % des Bruttoeinkommens ausmachen.
Die Tragbarkeitsformel — Schritt für Schritt
Schritt 1: Kalkulatorische Zinsen = 5 % × Hypothekarsumme
Schritt 2: Amortisation = 2. Hypothek ÷ 15 Jahre (oder bis Pensionierung)
Schritt 3: Nebenkosten = 1 % des Kaufpreises
Schritt 4: Total ÷ Bruttoeinkommen ≤ 33 %
Warum rechnen Banken mit 5 % — obwohl die Zinsen bei 1.57 % liegen?
Das ist die Frage, die fast jeder Erstkäufer stellt. Die Antwort: Banken wollen sicherstellen, dass Sie die Hypothek auch dann noch tragen können, wenn die Zinsen wieder steigen. In der Hochzinsphase 2022/23 lagen 10-Jahres-Festhypotheken vorübergehend bei 2,7 % — innerhalb weniger Monate.
Der kalkulatorische Zinssatz von 5 % ist ein Stresstestmass, kein Prognose. Er wurde 2024 von der Bankiervereinigung auf 5 % gesenkt (vorher 4.5–5 %). Bei Immobilien mit hohem Eigenkapital (≥ 35 %) wenden manche Banken leicht flexiblere Regeln an.
Vollständiges Rechenbeispiel — Basel, CHF 900'000 Kaufpreis
| Posten | Berechnung | Betrag/Jahr |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | CHF 900'000 |
| Eigenkapital (20 %) | CHF 900'000 × 20 % | CHF 180'000 |
| Gesamthypothek | — | CHF 720'000 |
| 1. Hypothek (bis 66 %) | CHF 900'000 × 66 % | CHF 594'000 |
| 2. Hypothek | CHF 720'000 − CHF 594'000 | CHF 126'000 |
| Kalkulatorische Zinsen | 5 % × CHF 720'000 | CHF 36'000 |
| Amortisation 2. Hyp. | CHF 126'000 ÷ 15 | CHF 8'400 |
| Nebenkosten | 1 % × CHF 900'000 | CHF 9'000 |
| Total Jahreskosten | — | CHF 53'400 |
| Benötigtes Bruttoeinkommen | CHF 53'400 ÷ 33 % | mind. CHF 161'818 |
Was zählt als Einkommen?
Nicht jedes Einkommen wird gleich gewertet:
- Lohn (Angestellt): 100 % des Bruttolohns
- 13. Monatslohn, Bonus: Bei regelmässig gesichertem Bonus oft 80–100 %; unregelmässige Boni oft nur 50 %
- Selbstständig: Ø der letzten 2–3 Jahresrechnungen (Reingewinn)
- Mieteinnahmen aus Renditeobjekten: Oft nur 65–80 % angerechnet
- Rente/AHV: Vollständig — aber gesamthaft tiefer, weshalb die Tragbarkeit im Alter separat gerechnet wird
- Unterhaltsbeiträge: Bei stabiler Zahlung oft anrechenbar
Paarfinanzierung: Beide Einkommen zählen — aber nicht immer
Bei Paaren rechnen Banken meist beide Einkommen zusammen. Aber: Scheidet ein Partner aus dem Erwerbsleben aus (Elternzeit, Krankheit), kann die Tragbarkeit plötzlich nicht mehr gegeben sein. Konservative Banken rechnen deshalb mit 1.5 statt 2 Einkommen — fragen Sie explizit nach.
Tragbarkeit im Alter — die unterschätzte Hürde
Wer 10 Jahre vor der Pensionierung ein Eigenheim kauft, wird von der Bank doppelt geprüft: heute und zum Pensionierungszeitpunkt.
Beispiel: Kauf mit 55, Pension mit 65
Heute: Einkommen CHF 140'000 → Tragbarkeit gegeben bei CHF 700'000 Hypothek
In 10 Jahren: Rente CHF 80'000 (AHV + PK) → Tragbarkeit nur noch bei CHF 400'000
→ Die Bank verlangt, dass die CHF 300'000 Differenz innert 10 Jahren amortisiert werden. Das erhöht die monatliche Belastung erheblich.
Wie Sie Ihren Spielraum maximieren
1. Mehr Eigenkapital einbringen
Mit 25 oder 30 % Eigenkapital statt 20 % sinkt die Hypothek — und damit die kalkulatorischen Zinsen und die Amortisationspflicht.
2. Günstigeres Objekt wählen
In der Region Basel: Statt Grossbasler Innenstadtlage bieten Gemeinden wie Arlesheim, Reinach, Münchenbuchsee oder im Aargau Aarau, Baden günstigere Einstiegspreise mit guter Infrastruktur.
3. PK-Einkauf prüfen
Wer in die Pensionskasse einzahlt, erhöht seine künftige Rente — und damit die Tragbarkeit im Alter. Das lohnt sich auch steuerlich.
4. Eigenkapital aus 3. Säule
Säule 3a-Guthaben reduziert die Hypothek — senkt die Tragbarkeitsbelastung direkt.
| Strategie | Effekt auf Tragbarkeit |
|---|---|
| +5 % Eigenkapital (25 % statt 20 %) | Jahreskosten sinken ~CHF 2'250 |
| PK-Einkauf CHF 50'000 | Rente steigt ~CHF 3'000/Jahr → Tragbarkeit im Alter +CHF 9'000 |
| Unabhängiger Vergleich (günstigerer Anbieter) | Keine Wirkung auf kalkulatorischen Zins — aber Echtkosten sinken CHF 2'000+/Jahr |
Sind Sie tragbar? Wir prüfen es kostenlos.
In 24 Stunden wissen Sie, ob Ihre Wunschimmobilie finanzierbar ist — und zu welchen Konditionen.
Häufige Fragen zur Tragbarkeit
Kann ich die Tragbarkeit durch einen günstigeren Zins verbessern?
Nein — die Bank rechnet immer mit 5 % kalkulatorischen Zinsen, unabhängig vom tatsächlichen Zins. Ein Vergleich hilft Ihnen bei den Echtkosten, nicht bei der Tragbarkeitsrechnung.
Was wenn meine Tragbarkeit knapp nicht stimmt?
Sprechen Sie mit mehreren Banken. Manche sind etwas flexibler bei der Einkommensanrechnung. Alternativ: Objekt, Eigenkapital oder Laufzeit anpassen. Ein unabhängiger Berater kennt die Spielräume.
Gilt die 33%-Regel überall in der Schweiz?
Ja — es handelt sich um eine Schweizer Branchenregel der Bankiervereinigung. Einzelne Banken können restriktiver sein (30 %), aber 33 % ist der allgemeine Standard.