Warum Banken bei Selbstständigen vorsichtiger sind
Banken vergeben Hypotheken an Selbstständige nach denselben Grundprinzipien wie an Angestellte — Eigenkapital, Tragbarkeit, Bonität. Aber sie misstrauen unregelmässigen Einkommen. Ein Angestellter mit CHF 120'000 Jahreseinkommen hat einen fixen Lohnausweis. Ein Selbstständiger mit demselben Durchschnittseinkommen kann in einem Jahr CHF 80'000 und im anderen CHF 140'000 verdienen.
Banken reagieren darauf mit konservativeren Berechnungen und mehr Dokumentenanforderungen — nicht mit einem generellen Nein.
Der häufigste Fehler
Selbstständige optimieren ihre Jahresrechnung steuerlich maximal — tiefes Einkommen, viele Abzüge. Das ist steuerlich klug, aber hypothekartechnisch kontraproduktiv: Banken rechnen mit dem ausgewiesenen Reingewinn. Wer 3 Jahre lang CHF 40'000 ausweist, wird auch so behandelt.
Was Banken als Einkommen akzeptieren
Für Selbstständige gilt: Die Bank nimmt den Durchschnitt der letzten 2–3 Geschäftsjahre als Bemessungsgrundlage — und zwar den ausgewiesenen Reingewinn, nicht den Umsatz.
| Jahr | Reingewinn | Bemerkung |
|---|---|---|
| 2023 | CHF 85'000 | |
| 2024 | CHF 110'000 | |
| 2025 | CHF 98'000 | |
| Ø Basis Bank | CHF 97'667 | Dieser Wert zählt für Tragbarkeit |
Wichtig: Manche Banken rechnen nur mit dem tiefsten der drei Jahre (konservativstes Szenario). Andere nehmen den Durchschnitt. Hier lohnt sich der Vergleich zwischen Banken enorm.
Welche Unterlagen brauchen Sie als Selbstständiger?
Die Dokumentenliste ist länger als bei Angestellten — aber machbar:
Vollständige Unterlagenliste — Selbstständige
📄 Letzte 3 Jahresrechnungen (Bilanz + Erfolgsrechnung, unterzeichnet)
📄 Letzte 3 Steuererklärungen inkl. Steuerbescheid
📄 Aktueller Betreibungsregisterauszug (nicht älter als 3 Monate)
📄 Bankkontoauszüge der letzten 3–6 Monate (privat und geschäftlich)
📄 Eigenmittelnachweis (Ersparnisse, Säule 3a, Wertschriften)
📄 Pensionskassenausweis (auch wenn nicht obligatorisch versichert)
📄 Kopie Personalausweis oder Pass
📄 HR-Auszug falls GmbH oder AG
📄 Objekt-Unterlagen: Grundbuchauszug, Grundriss, Fotos, Kaufvertragsentwurf
Tragbarkeit als Selbstständiger — die Rechnung
Die Tragbarkeitsregel ist dieselbe: Jährliche Liegenschaftskosten (5 % Kalkulationszins + Amortisation + Nebenkosten) dürfen maximal 33 % des Bruttoeinkommens ausmachen.
Rechenbeispiel: Grafiker, Basel, Einzelunternehmen
Ø Reingewinn 3 Jahre: CHF 97'667 | Kaufpreis Objekt: CHF 750'000 | Eigenkapital: CHF 150'000 | Hypothek: CHF 600'000
Kalkulatorische Zinsen (5 % × 600k): CHF 30'000
Amortisation 2. Hyp. (CHF 120'000 ÷ 15): CHF 8'000
Nebenkosten (1 % × 750k): CHF 7'500
Total: CHF 45'500 / Jahr = 46.6 % des Einkommens → zu hoch für die meisten Banken
Lösung: Mehr Eigenkapital einbringen (auf 25–30 %) oder günstigeres Objekt.
Welche Banken sind selbstständigenfreundlicher?
Nicht alle Banken behandeln Selbstständige gleich. Generell gilt:
- Kantonalbanken: Oft konservativ, verlangen manchmal alle 3 Jahre mit Durchschnitt
- Raiffeisen: Bekannt für persönliche Beurteilung, regional unterschiedlich
- Versicherungen (Swiss Life, AXA, Helvetia): Oft offener für Selbstständige — prüfen Einzelfall genau
- Pensionskassen: Sehr individuell, lohnt sich für gut dokumentierte Fälle
- Online-Anbieter (key4, Homegate): Oft weniger flexibel, verlangen exakt definierte Profile
Tipp: Der unabhängige Vergleich ist hier besonders wichtig
Als Selbstständiger ist die Streuung der Angebote grösser als bei Angestellten. Wir kennen, welche Anbieter mit welcher Rechenmethode arbeiten — und platzieren Ihr Dossier gezielt bei jenen, die Ihr Profil am besten bewerten.
Häufige Fragen — Selbstständige und Hypothek
Kann ich als Freelancer eine Hypothek bekommen?
Ja — wenn Sie mindestens 2–3 Jahre Jahresrechnungen vorweisen können, eine gute Tragbarkeit haben und genug Eigenkapital. Viele Freelancer in Basel und Zürich finanzieren erfolgreich Eigenheime.
Was wenn ich erst 1 Jahr selbstständig bin?
Dann ist es sehr schwierig. Die meisten Banken verlangen mindestens 2, oft 3 abgeschlossene Geschäftsjahre. Ausnahme: Sie hatten vorher ein Angestelltenverhältnis in derselben Branche und können das nachweisen.
Muss ich die Hypothek auf den Geschäftsgewinn abstützen?
Wenn Sie eine GmbH haben: Die Hypothek läuft auf Sie persönlich — die Bank schaut auf Ihren privaten Lohn (Gehalt aus der GmbH) plus allenfalls Dividenden, nicht auf den GmbH-Gewinn direkt.
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