Warum das Thema gerade jetzt aufkommt
Anfang August 2026 zeigten die Quartalszahlen erneut, was seit Jahren gilt: Wohneigentum in der Schweiz wird weiter teurer, in einzelnen Regionen um bis zu 8 %. Wüest Partner rechnet für das laufende Jahr mit rund +3,1 % bei Einfamilienhäusern und +2,8 % bei Eigentumswohnungen — bei knappem Angebot und weiter wachsender Bevölkerung.
Die Finanzierungskosten bewegen sich dagegen auf historisch tiefem Niveau. Die Nationalbank hält den Leitzins bei 0 %, ihren nächsten Zinsentscheid fällt sie am 24. September 2026. Die grossen Institute erwarten frühestens 2027 eine Erhöhung.
Daraus ergibt sich eine Schere, die viele Kaufinteressenten aus Basel, dem Baselbiet und dem Aargau bei uns beschreiben: Die Rate könnten sie zahlen — die 20 % Eigenkapital bringen sie nicht zusammen. Bei einem Objekt für CHF 900'000 sind das CHF 180'000, davon mindestens CHF 90'000 aus echtem Vermögen und nicht aus der Pensionskasse.
Und genau deshalb landet die Frage immer öfter bei den Eltern.
Vier Wege — und drei davon werden verwechselt
Familiengeld kann auf vier Arten in eine Finanzierung fliessen. Sie sehen sich ähnlich, wirken aber vollkommen unterschiedlich auf Ihre Bankrechnung, auf Ihre Steuern und auf das Verhältnis zu Ihren Geschwistern.
| Weg | Zählt als Eigenkapital? | Später zurückzuzahlen? | Erbrechtlich relevant |
|---|---|---|---|
| Schenkung | Ja | Nein | Ja, unter Umständen ausgleichungspflichtig |
| Erbvorbezug | Ja | Nein | Ja, wird an den Erbteil angerechnet |
| Darlehen, zinslos und unbefristet | In der Regel ja | Formell ja, praktisch offen | Nein, bleibt eine Forderung |
| Darlehen, verzinst und mit Rückzahlungsplan | Nein | Ja | Nein |
Der Satz, auf den es ankommt
Banken rechnen ein Familiendarlehen nur dann zum Eigenkapital, wenn es weder verzinst noch mit einer festen Rückzahlungspflicht versehen ist. Sobald im Vertrag ein Zinssatz oder ein Rückzahlungstermin steht, behandelt die Bank den Betrag als weitere Schuld — und rechnet Zins und Amortisation in Ihre Tragbarkeit ein. Das Geld liegt dann zwar auf Ihrem Konto, verbessert Ihre Position aber nicht, sondern verschlechtert sie.
Was Solidarschuldnerschaft und Bürgschaft bringen
Ein fünfter Weg wird oft übersehen: Die Eltern geben gar kein Geld, sondern treten als Solidarschuldner in den Hypothekarvertrag ein oder verbürgen sich. Dann fliesst kein Franken, und trotzdem verbessert sich Ihre Verhandlungsposition, weil die Bank ein zweites Einkommen und ein zweites Vermögen in die Beurteilung nehmen kann.
Der Preis dafür ist real: Solidarschuldner haften für die gesamte Hypothek, nicht anteilig. Wer mit 68 noch für CHF 720'000 mithaftet, sollte wissen, was das im Ernstfall für die eigene Altersvorsorge bedeutet. Wir raten dazu, diesen Weg zeitlich zu befristen — etwa bis zur ersten Verlängerung, wenn das Einkommen der Käufer gewachsen ist.
Was CHF 100'000 von den Eltern konkret bewirken
Rechnen wir es an einem Beispiel durch. Objekt in Liestal, Kaufpreis CHF 900'000. Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %, Amortisation auf zwei Drittel des Werts innert 15 Jahren, Unterhalt 1 % des Kaufpreises. Tragbar ist, wer damit unter einem Drittel des Bruttoeinkommens bleibt.
| Position | Ohne Familiengeld | Mit CHF 100'000 Schenkung |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 180'000 (20 %) | 280'000 (31 %) |
| Hypothek | 720'000 | 620'000 |
| Kalkulatorischer Zins 5 % | 36'000 | 31'000 |
| Amortisation bis 2/3 | 8'000 | 1'333 |
| Unterhalt 1 % | 9'000 | 9'000 |
| Kalkulatorische Gesamtlast | 53'000 | 41'333 |
| Nötiges Bruttoeinkommen | rund 159'000 | rund 124'000 |
CHF 100'000 mehr Eigenkapital senken das erforderliche Einkommen also um rund CHF 35'000 pro Jahr. Das ist der Unterschied zwischen «geht nicht» und «geht bequem» — und er entsteht zu einem grossen Teil nicht beim Zins, sondern bei der Amortisation: Wer bereits nahe an der Zwei-Drittel-Grenze einsteigt, muss kaum noch zurückzahlen.
Dieselben 100'000 als verzinstes Darlehen
Vereinbaren dieselben Eltern 2 % Zins und Rückzahlung über zehn Jahre, zählt der Betrag nicht als Eigenkapital. Die Hypothek bleibt bei CHF 720'000 — und zusätzlich kommen rund CHF 12'000 jährlich für Zins und Rückzahlung des Elterndarlehens obendrauf. Aus einer Hilfe wird rechnerisch eine Belastung. Der Wortlaut des Vertrags entscheidet, nicht die Absicht dahinter.
Steuern: meist unproblematisch, aber kantonal verschieden
Schenkungen und Erbvorbezüge an direkte Nachkommen sind in den meisten Kantonen von der Schenkungs- und Erbschaftssteuer befreit — unter anderem in Basel-Landschaft, Aargau und Solothurn. Verlassen Sie sich aber nicht auf die Faustregel: Massgebend ist der Wohnsitzkanton der schenkenden Person, und einzelne Kantone kennen Meldepflichten oder Freibeträge statt einer vollen Befreiung.
Was sich in jedem Fall verschiebt: Die Vermögenssteuer. Der übertragene Betrag verschwindet aus der Steuererklärung der Eltern und taucht — als Immobilienanteil — bei den Kindern wieder auf. In der Summe ist das für die Familie meist günstiger, weil das Vermögen von der höheren auf die tiefere Progression wandert.
Der Punkt, der Familien Jahre später auseinanderbringt
Ein Erbvorbezug wird beim späteren Erbgang dem Erbteil angerechnet — juristisch heisst das Ausgleichungspflicht (Art. 626 ZGB). Wer heute CHF 100'000 fürs Eigenheim bekommt, erhält beim Erbgang entsprechend weniger.
Klingt selbstverständlich, ist es in der Praxis aber nicht. Zwei Fragen sorgen regelmässig für Streit:
- Nominalwert oder Wertsteigerung? Werden die CHF 100'000 von 2026 im Jahr 2050 als CHF 100'000 angerechnet — oder anteilig am dann höheren Wert der Liegenschaft? Ohne schriftliche Abrede ist das Auslegungssache.
- Schenkung oder Vorbezug? Eltern sagen «das ist ein Vorbezug», meinen aber «das soll ausser Betracht bleiben». Geschwister sehen es zwanzig Jahre später anders.
Ein einseitiger Vertrag, unterschrieben von allen Beteiligten — auch von den Geschwistern, die nichts bekommen — kostet nichts und verhindert genau das. Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt ihn notariell beurkunden und im Testament erwähnen.
Wir rechnen Ihre Variante konkret durch
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Was sich ab 2029 ändert — und warum das jetzt schon zählt
Der Bundesrat hat am 1. April 2026 festgelegt, dass der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung per 1. Januar 2029 in Kraft tritt. Der Eigenmietwert fällt weg, im Gegenzug entfällt der Schuldzinsabzug.
Für Erstkäufer gibt es einen befristeten Ersterwerberabzug: maximal CHF 10'000 für Ehepaare, CHF 5'000 für Alleinstehende — und dieser Betrag sinkt für jedes Jahr, in dem bereits vorher ein Schuldzinsabzug beansprucht wurde, um 10 %.
Das dreht ein altes Argument um. Jahrzehntelang galt: möglichst viel Hypothek stehen lassen, weil die Schuldzinsen abzugsfähig sind. Für alle, die ab 2029 kaufen, trägt diese Logik nicht mehr weit. Wer heute vor der Wahl steht, ob das Geld der Eltern als Eigenkapital eingebracht oder lieber angelegt werden soll, kann den Steuerabzug künftig deutlich weniger schwer gewichten.
Ehrlich gesagt
Ob sich mehr Eigenkapital für Sie lohnt, hängt weiterhin am Vergleich zwischen Hypothekarzins und erwarteter Rendite des angelegten Geldes — bei Zinsen um 1,3 % für fünf Jahre ist das keine triviale Rechnung. Was sich ändert, ist der steuerliche Bonus auf der Schuldenseite. Der fällt für Neukäufer ab 2029 grösstenteils weg, und damit ein Argument, das viele bisher überbewertet haben.
Checkliste, bevor das Geld fliesst
- Zuerst mit der Bank sprechen, dann überweisen. Wie ein Betrag angerechnet wird, klärt sich vorher in fünf Minuten — nachher ist eine Umqualifizierung mühsam.
- Schriftlich festhalten, ob es Schenkung, Erbvorbezug oder Darlehen ist. Ein A4-Blatt mit Datum und Unterschriften genügt rechtlich.
- Beim Darlehen: keinen Zins und keinen Rückzahlungstermin vereinbaren, wenn es als Eigenkapital gelten soll.
- Geschwister einbeziehen. Nicht weil es das Gesetz verlangt, sondern weil es später Streit erspart.
- Herkunft dokumentieren. Banken verlangen einen Nachweis, woher das Geld stammt — ein Kontoauszug und der Vertrag reichen in aller Regel.
- Eigene Vorsorge der Eltern prüfen. Wer heute CHF 100'000 weggibt, muss mit 85 immer noch davon leben können. Ergänzungsleistungen berücksichtigen Schenkungen rückwirkend.
Häufige Fragen
Zählt Geld der Schwiegereltern auch als Eigenkapital?
Ja. Für die Bank spielt der Verwandtschaftsgrad keine Rolle, entscheidend sind Herkunftsnachweis und Vertragsform. Steuerlich sieht es anders aus: Die Befreiung von der Schenkungssteuer gilt in den meisten Kantonen nur für direkte Nachkommen. Eine Schenkung der Schwiegereltern an das angeheiratete Kind kann steuerpflichtig sein — hier lohnt sich der Blick ins kantonale Recht.
Kann ich das Elterndarlehen später in eine Schenkung umwandeln?
Ja, ein Darlehenserlass ist jederzeit möglich und gilt steuerlich als Schenkung im Zeitpunkt des Erlasses. Wichtig ist, auch das schriftlich zu machen — sonst steht die Forderung im Nachlass der Eltern und wird zum Thema unter den Erben.
Wie viel Eigenkapital darf aus der Pensionskasse kommen?
Höchstens die Hälfte der geforderten 20 %. Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus Mitteln ausserhalb der zweiten Säule stammen. Genau hier hilft Familiengeld am meisten — es ist «hartes» Eigenkapital im Sinn der Bankenregeln.
Verlangen alle Banken dieselben Nachweise?
Nein. Die Grundregeln sind Branchenstandard, die Handhabung unterscheidet sich aber spürbar: Manche Institute akzeptieren ein formloses Schreiben der Eltern, andere verlangen einen unterzeichneten Vertrag und einen Nachweis über die Mittelherkunft. Bei knapper Tragbarkeit lohnt sich der Vergleich mehrerer Anbieter besonders.
Unsicher, welche Variante bei Ihrer Bank durchgeht?
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Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Schenkungs- und Erbschaftssteuern sind kantonal geregelt, und erbrechtliche Fragen hängen von der konkreten Familiensituation ab. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Falls ziehen Sie bitte eine Fachperson bei — wir vermitteln gerne.