Was kostet ein Haus im Monat? Die ehrliche Rechnung

Die drei Zahlen, um die es geht

Wer nach den Kosten eines Eigenheims fragt, bekommt meistens eine von drei Antworten — und alle drei sind unvollständig. Deshalb zuerst die Landkarte:

• Was Sie tatsächlich überweisen. Zins, Amortisation, Nebenkosten. Das ist die Zahl, die auf Ihrem Konto fehlt.
• Was Sie wirklich ausgeben. Dasselbe minus Amortisation — denn die ist kein Aufwand, sondern Sparen. Sie verringert Ihre Schuld.
• Was die Bank rechnet. Eine dritte, deutlich höhere Zahl, mit der sie prüft, ob Sie die Finanzierung überhaupt bekommen.

Die meisten scheitern nicht an der ersten Zahl. Sie scheitern an der dritten.

Beispiel: Haus für CHF 900'000

Kaufpreis CHF 900'000, Eigenkapital 20 % = CHF 180'000, Hypothek CHF 720'000. Zinssatz 1.58 % — das ist ein aktuell realistischer Satz für zehn Jahre fest, Stand September 2026.

CHF 1'698 im Monat für ein Haus, das CHF 900'000 kostet. Das ist in vielen Gemeinden im Aargau und im Kanton Solothurn weniger als die Miete für eine 4.5-Zimmer-Wohnung. Genau deshalb fühlt sich Kaufen für viele auf einmal möglich an.

Ihre Preisklasse in einer Tabelle

Dieselbe Rechnung für drei Preisniveaus, wie sie in der Region vorkommen — Solothurn und die Aargauer Landgemeinden am unteren Ende, Basel-Stadt und die Agglomeration in der Mitte, die Region Zürich am oberen:

Gerechnet mit 1.58 % Zins, 20 % Eigenkapital, Amortisation der zweiten Hypothek über 15 Jahre und 1 % des Kaufpreises für Nebenkosten und Unterhalt. Das nötige Einkommen basiert auf 5 % kalkulatorischem Zins und der Drittelsregel. Jede Bank rechnet leicht anders — die Grössenordnung stimmt, die letzten Tausend nicht.

Die vier Posten im Einzelnen

1. Der Zins — der kleinste Posten, über den alle reden

Bei den heutigen Sätzen ist der Zins nicht mehr der grösste Brocken. Er ist aber der einzige, den Sie durch Verhandeln direkt beeinflussen können. Die Spanne zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter beträgt oft 30 bis 50 Basispunkte. Auf CHF 720'000 sind 0.30 Prozentpunkte CHF 2'160 pro Jahr — über zehn Jahre CHF 21'600, für dasselbe Haus und dasselbe Papier.

2. Die Amortisation — Pflicht, aber kein Verlust

Was über zwei Drittel des Objektwerts hinausgeht, heisst zweite Hypothek und muss innert 15 Jahren zurückbezahlt sein, spätestens bis zur Pensionierung. Bei CHF 900'000 sind das CHF 120'000, also CHF 8'000 pro Jahr.

Dieses Geld ist nicht weg — es reduziert Ihre Schuld. Wer die Amortisation über die Säule 3a macht, bezahlt sie erst noch mit Geld, das vorher nicht versteuert wurde. Ob direkt oder indirekt amortisiert wird, ist eine der wenigen Entscheidungen, die über die Jahre wirklich Geld bewegt.

3. Nebenkosten und Unterhalt — die unterschätzte Position

Ein Prozent des Objektwerts pro Jahr ist die Faustregel, mit der auch die Bank rechnet. Bei CHF 900'000 sind das CHF 750 pro Monat für Heizung, Wasser, Strom, Versicherung, Steuern und Rückstellungen für Dach, Fenster und Heizung.

Bei einem Neubau liegen Sie die ersten Jahre darunter. Bei einem Haus aus den Siebzigerjahren mit Ölheizung und Originalfenstern eher bei 1.5 bis 2 %. Das ist der Posten, der Budgets sprengt — nicht der Zins.

4. Die Steuern — der Posten, der nirgends steht

Als Eigentümer versteuern Sie den Eigenmietwert, dürfen dafür Schuldzinsen und Unterhalt abziehen. Wie das bei Ihnen ausgeht, hängt von Kanton, Gemeinde und Schuldenhöhe ab. Ab dem 1. Januar 2029 fällt der Eigenmietwert weg — und mit ihm der Schuldzinsabzug. Wer heute kauft, sollte das mitrechnen.

Was in Ihrer Region realistisch ist

Solothurn und ländlicher Aargau

Hier liegen Sie bei vielen Objekten in der Klasse CHF 600'000 bis 800'000 — der Bereich, in dem ein Doppeleinkommen von rund CHF 115'000 reicht. Das ist die Region, in der Kaufen für normale Haushalte noch ohne Familiengeld funktioniert.

Aarau, Olten und Umgebung

Der klassische Ausweichmarkt für alle, denen Zürich und Basel zu teuer sind. Entsprechend gestiegen sind die Preise: Im Aargau legten Wohnungen zuletzt um 1.1 % und Häuser um 1.3 % innerhalb von drei Monaten zu. Rechnen Sie mit der mittleren Spalte der Tabelle.

Basel-Stadt und Baselland

Basel hat in den letzten Jahren eine unterdurchschnittliche Preisentwicklung gesehen — im Vergleich zu Zürich ist der Einstieg hier weniger überhitzt. Eigentumswohnungen sind die realistische Variante, Einfamilienhäuser innerhalb der Stadt die Ausnahme.

Region Zürich

Für den Kanton Zürich wird 2026 mit rund +4.5 % gerechnet, bei anhaltend knappem Angebot. Hier gilt die rechte Spalte — und die Einkommensgrenze wird für die meisten zum eigentlichen Thema, nicht die monatliche Belastung.

Die drei Rechenfehler, die wir am häufigsten sehen

1. Mit dem heutigen Zins rechnen und sich wundern. Ihre Rechnung mit 1.58 % geht auf, die der Bank mit 5 % nicht. Rechnen Sie von Anfang an mit der Bankenformel — dann gibt es keine Überraschung.
2. Nebenkosten vergessen oder halbieren. Ein Prozent klingt nach wenig und ist bei CHF 900'000 mehr als der Zins. Wer hier schönrechnet, merkt es beim ersten Heizungsersatz.
3. Das Eigenkapital bis auf den letzten Franken einsetzen. Sie brauchen nach dem Kauf eine Reserve — für Handänderung, Notar, Umzug, Küche und die Waschmaschine, die im zweiten Jahr kaputtgeht.

Häufige Fragen

Was kostet ein Haus für CHF 900'000 im Monat?

Rund CHF 2'365 — davon CHF 948 Zins, CHF 667 Amortisation und CHF 750 Nebenkosten. Die Amortisation ist Sparen, nicht Aufwand: Die reinen Kosten liegen bei CHF 1'698.

Welches Einkommen brauche ich dafür?

Rund CHF 160'000 brutto im Jahr. Nicht weil das Haus so viel kostet, sondern weil die Bank mit 5 % kalkulatorischem Zins rechnet und die Summe höchstens ein Drittel Ihres Einkommens ausmachen darf.

Warum rechnet die Bank mit 5 % statt mit dem echten Zins?

Es ist ein Stresstest, keine Prognose. Eine Hypothek läuft über Jahrzehnte — die Bank will wissen, ob Sie auch eine Hochzinsphase überstehen. Diese Regel gilt bei praktisch allen Anbietern.

Zählt das Einkommen meiner Partnerin mit?

Ja, wenn beide im Vertrag stehen. Bei nicht verheirateten Paaren schauen Banken genauer hin und verlangen teilweise Zusatzvereinbarungen.

Was, wenn mein Einkommen knapp nicht reicht?

Dann ist die Sache nicht automatisch erledigt. Pensionskassen und Versicherungen rechnen teilweise anders als Banken, mehr Eigenkapital senkt die Belastung, und auch ein Solidarschuldner ist möglich. Eine Absage bei einer Bank ist keine Antwort des Marktes.

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

20 % des Kaufpreises, davon höchstens die Hälfte aus der Pensionskasse. Bei CHF 900'000 also CHF 180'000, davon mindestens CHF 90'000 aus anderen Quellen.