Die aktuellen Zahlen — was passiert auf dem Markt
Der Schweizer Immobilienmarkt entwickelt sich 2026 robuster als erwartet. Die Kombination aus historisch tiefen Zinsen, anhaltend schwacher Bautätigkeit und starker Nachfrage lässt die Preise weiter steigen — auch in der Region Basel-Aargau-Solothurn.
| Region | Objekt | Q1 2026 | 12-Monats-Trend |
|---|---|---|---|
| Basel-Stadt | Eigentumswohnungen | +2.0 % | +4.1 % |
| Aargau | Einfamilienhäuser | +1.4 % | +2.8 % |
| Schweiz gesamt | Eigentumswohnungen | +1.4 % | +4.1 % |
| Schweiz gesamt (Prognose) | Alle Eigenheime | +3.0–3.5 % | UBS Jahresprognose |
Besonders bemerkenswert: Im Aargau — Ihrer direkten Nachbarregion zu Basel — ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern überdurchschnittlich gestiegen. Kaufinteressierte weichen zunehmend von teuren Stadtlagen in Gemeinden wie Aarau, Baden, Rheinfelden oder Laufenburg aus.
Was steigende Preise für Ihre Hypothek bedeuten
Bei CHF 900'000 Kaufpreis mit +3 % Preissteigerung kostet dieselbe Immobilie in 12 Monaten CHF 927'000. Die Mehrhypothek: CHF 21'600 — bei 1.65 % Zins sind das CHF 356 zusätzliche Zinsen pro Jahr, für immer.
Warum wenig gebaut wird — und was das für Käufer bedeutet
Der Preisanstieg hat einen strukturellen Grund: Die Bautätigkeit ist so schwach wie seit Jahrzehnten nicht. 2025 wurden laut UBS nur 5'100 Einfamilienhäuser und 11'200 Eigentumswohnungen bewilligt — weniger als halb so viele wie vor 20 Jahren.
In der Region Basel fehlen Bauflächen. Einsprachen verzögern Projekte um Jahre. Das Ergebnis: Wer ein Eigenheim sucht, kämpft gegen viele Mitbewerber und hat wenig Verhandlungsspielraum beim Preis. Umso wichtiger ist es, beim Zins nicht zu verlieren.
Die Schätzwert-Falle — besonders relevant bei steigenden Preisen
Wenn Immobilienpreise schnell steigen, besteht das Risiko, dass Banken den Kaufpreis intern tiefer schätzen als der Marktpreis. Bei einem Kaufpreis von CHF 950'000 und einem Bankschätzwert von CHF 870'000 müssen Sie CHF 80'000 mehr Eigenkapital einbringen. Lassen Sie den Kaufpreis immer vor der Unterschrift prüfen.
Die Region im Vergleich — wo kaufen noch sinnvoll ist
Basel-Stadt
Eigentumswohnungen ab CHF 850'000 für 3 Zimmer sind typisch. Das Preisniveau ist hoch, die Liquidität des Marktes ebenfalls. Wer kauft, kauft in einem stabilen Markt mit guter Werttendenz.
Basel-Landschaft
Einfamilienhäuser in Gemeinden wie Reinach, Arlesheim, Münchenbuchsee oder Liestal bieten mehr Fläche für weniger Geld. Preis-Leistungs-Verhältnis deutlich besser als Basel-Stadt. Für Familien mit mittlerem Budget die erste Wahl.
Aargau (Aarau, Baden, Frick)
Der Aargau ist der Geheimtipp der Region. Einfamilienhäuser unter CHF 900'000, gute Bahnanbindung nach Basel und Zürich, weniger Konkurrenz beim Kauf. Preissteigerung von +1.4 % im Q1 zeigt: Der Markt ist in Bewegung.
Olten / Solothurn
Noch günstigere Preise, ideale Lage zwischen Basel, Bern und Zürich. Für Pendler mit flexiblem Arbeitsort eine der attraktivsten Regionen der Schweiz für Eigenheimkäufer.
Was das für Ihre Finanzierung bedeutet — konkrete Zahlen
Steigende Immobilienpreise erhöhen automatisch den Eigenkapitalbedarf. Bei 20 % Eigenkapitalpflicht und einem Preisanstieg von CHF 30'000 müssen Sie CHF 6'000 mehr Eigenkapital mitbringen — und CHF 24'000 mehr Hypothek aufnehmen.
Rechenbeispiel — Aargau, Einfamilienhaus
Kaufpreis heute: CHF 820'000 | Eigenkapital 20 %: CHF 164'000 | Hypothek: CHF 656'000
Kaufpreis in 12 Monaten (+3 %): CHF 844'600 | Eigenkapital 20 %: CHF 168'920 | Mehraufwand: CHF 4'920
Zinsmehrkosten auf CHF 24'600 Mehrhypothek × 1.53 % × 10 Jahre: CHF 3'764 mehr Zinsen über die Laufzeit.
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