Das Wichtigste zuerst: Die gemeinsame Haftung
Solange ein gemeinsamer Hypothekarvertrag besteht, haften beide Ehepartner solidarisch — auch wenn einer bereits ausgezogen ist, auch wenn das Scheidungsurteil gefällt wurde, auch wenn der andere Partner «offiziell» das Haus übernimmt. Die Bank kennt nur einen Vertrag, und der lautet auf beide Namen.
Das bedeutet: Wenn der verbleibende Partner die Hypothekarzinsen nicht mehr zahlen kann, kann die Bank beim ausgezogenen Partner anklopfen — vollumfänglich. Diese Haftung endet erst, wenn die Bank schriftlich zustimmt, einen Partner aus dem Vertrag zu entlassen.
Achtung: Das Scheidungsurteil befreit Sie NICHT von der Hypothek
Ein häufiger und teurer Irrtum: Viele glauben, das Scheidungsurteil regle auch die Hypothek. Dem ist nicht so. Die Bank ist nicht an das Scheidungsurteil gebunden — nur an den Hypothekarvertrag. Handeln Sie frühzeitig und holen Sie die schriftliche Zustimmung der Bank ein.
Die vier Szenarien im Detail
Szenario 1 — Ein Partner übernimmt das Eigenheim
Der häufigste Wunsch: Ein Partner kauft den anderen aus und übernimmt alleine die Hypothek. Klingt einfach — hat aber eine entscheidende Voraussetzung: Die Bank muss die Tragbarkeit des übernehmenden Partners alleine bestätigen.
Und hier scheitern viele. Was mit zwei Einkommen locker tragbar war, ist mit einem allein oft nicht mehr finanzierbar. Die Bank rechnet nach dem bekannten Prinzip: 5 % kalkulatorischer Zins auf die gesamte Hypothek, maximal 33 % des Bruttoeinkommens.
Rechenbeispiel — Einzelne Übernahme
Hypothek CHF 720'000 | Kalkulatorische Zinsen (5 %): CHF 36'000 | Amortisation + Nebenkosten: ~CHF 17'000 | Total: CHF 53'000/Jahr
Benötigtes Bruttoeinkommen: mind. CHF 160'600 alleine. Wer das nicht erreicht, kann die Hypothek nicht alleine übernehmen.
Lösung wenn die Tragbarkeit knapp nicht reicht: Mehr Eigenkapital einbringen (z.B. aus der Pensionskasse), die Hypothek teilweise amortisieren, oder einen Bürgen einbringen. In jedem Fall lohnt sich ein unabhängiger Vergleich — neue Bank, neue Konditionen, manchmal mehr Spielraum.
Szenario 2 — Gemeinsamer Verkauf der Immobilie
Wenn keiner die Hypothek alleine tragen kann, wird die Immobilie verkauft und der Erlös aufgeteilt. Das klingt unkompliziert — hat aber eine potenzielle Kostenfalle: die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE).
Wer eine Festhypothek hat, muss beim Verkauf vor Ablauf der Laufzeit den entgangenen Zinsertrag der Bank ersetzen. Das kann je nach Zinsdifferenz und Restlaufzeit mehrere zehntausend Franken ausmachen.
| Situation | VFE-Risiko | Mögliche Lösung |
|---|---|---|
| Festhypothek läuft noch 4 Jahre | Hoch — CHF 20k–60k | Hypothek auf Käufer übertragen |
| Festhypothek läuft noch 1 Jahr | Tief — CHF 2k–8k | Abwarten oder in Kauf nehmen |
| SARON-Hypothek | Sehr tief bis null | Einfach auflösen |
Szenario 3 — Weiterbetrieb als Eigentümergemeinschaft
Beide bleiben Miteigentümer — etwa damit die Kinder weiter im Eigenheim wohnen können. Rechtlich möglich, praktisch aber oft schwierig: Jede Investition, jede Renovation, jede spätere Veräusserung muss gemeinsam entschieden werden. Nur für Situationen mit sehr gutem gegenseitigem Einvernehmen empfehlenswert.
Szenario 4 — Hypothek reduzieren durch Auszahlung
Ein Partner zahlt den anderen aus — finanziert durch Eigenkapital, Erbschaft oder Pensionskassengelder. Die Hypothek wird dadurch kleiner. Achtung: Auch eine Teilrückzahlung der Hypothek kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen, wenn eine Festhypothek besteht.
Die grössten Fehler — und wie Sie sie vermeiden
- Zu lange warten: Je früher Sie die Bank informieren und einen Lösungsweg suchen, desto besser. Wartet man bis kurz vor dem Notartermin, fehlt die Zeit für Verhandlungen.
- Nur mit der Hausbank sprechen: Die Hausbank hat kein Interesse daran, kreative Lösungen zu finden. Ein unabhängiger Vergleich zeigt oft, dass eine andere Bank die Übernahme zu besseren Konditionen ermöglicht.
- VFE nicht kalkulieren: Die Vorfälligkeitsentschädigung kann so hoch sein, dass ein Verkauf sich finanziell nicht lohnt. Lassen Sie die VFE immer vor dem Entscheid berechnen.
- Pensionskasse vorschnell beziehen: Ein PK-Vorbezug für die Übernahme kostet sofort Kapitalsteuer. Prüfen Sie zuerst die Verpfändung.
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Checkliste — was Sie jetzt tun sollten
- Aktuellen Hypothekarvertrag prüfen: Laufzeit, Zins, Vorfälligkeitsklauseln
- Bank frühzeitig informieren — auch wenn noch keine Entscheidung gefallen ist
- Tragbarkeit des übernehmenden Partners berechnen lassen
- VFE-Berechnung bei der Bank anfordern (schriftlich)
- Unabhängigen Vergleich einholen: Andere Banken, bessere Konditionen, mehr Spielraum
- Steuerfolgen prüfen (Anwalt/Steuerberater)