Etwa 6–8 Wochen vor Ablauf der Festhypothek schickt die Bank ein Verlängerungsangebot. Viele Eigenheimbesitzer unterschreiben es, ohne zu vergleichen — aus Bequemlichkeit oder weil sie denken, der Wechsel sei kompliziert. Das ist ein teurer Fehler.
Der Grund: Ihre bisherige Bank weiss, dass ein Wechsel aufwendig erscheint. Sie bietet deshalb oft 0,2–0,4 % mehr Zins als ein Mitbewerber. Bei einer Hypothek von CHF 700'000 auf 10 Jahre entspricht das einer Mehrbelastung von CHF 14'000 bis 28'000.
Wer erst 6 Wochen vor Ablauf mit dem Vergleich beginnt, hat kaum Zeit für einen Bankwechsel. Banken wissen das — und nutzen es. Planen Sie die Verlängerung mindestens 6 bis 12 Monate im Voraus.
Die goldene Regel lautet: 12 Monate vor Ablauf ist der optimale Zeitpunkt, um den Markt zu sondieren. Viele Banken bieten sogenannte Forward-Hypotheken an, mit denen Sie sich den heutigen Zins für eine künftige Verlängerung sichern können.
| Zeitpunkt vor Ablauf | Was Sie tun sollten | Handlungsspielraum |
|---|---|---|
| 12 Monate | Markt beobachten, ersten Vergleich einholen | Sehr gross |
| 6–9 Monate | Offerten einholen, Bankwechsel prüfen | Gross |
| 3–6 Monate | Forward-Hypothek abschliessen oder wechseln | Mittel |
| 6–8 Wochen | Brief der Bank kommt — jetzt verhandeln | Klein |
| Weniger als 4 Wochen | Kaum noch Alternativen | Sehr klein |
Bei einer Forward-Hypothek sichern Sie sich heute den aktuellen Zinssatz für eine Hypothek, die erst in 6–24 Monaten abläuft. Banken verlangen dafür einen kleinen Aufschlag von 0,05–0,15 % pro Monat Vorlaufzeit. Das lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten.
Beispiel: Ihre Hypothek läuft in 12 Monaten ab. Sie schliessen heute eine Forward-Hypothek ab. Aufschlag: 0,10 % × 12 Monate = 0,12 % zusätzlich. Bei CHF 700'000 kostet das CHF 840 pro Jahr — aber Sie sind gegen Zinsanstiege abgesichert.
Die wichtigste Frage bei der Verlängerung. Die Antwort in den meisten Fällen: Wechseln lohnt sich. Nicht unbedingt weil die neue Bank grundsätzlich besser ist, sondern weil der Wettbewerb den Zins nach unten treibt.
Bestehende Bank wenn: Ihre Bank ein kompetitives Angebot macht, Sie eine komplexe Struktur haben (mehrere Tranchen, Umbau geplant), oder der administrative Aufwand für Sie problematisch ist.
Bankwechsel wenn: Das Angebot Ihrer Bank mehr als 0,15 % über dem Marktbest liegt, Sie ohnehin unzufrieden sind, oder ein unabhängiger Vergleich ein deutlich besseres Angebot aufzeigt.
Verhandeln immer: Auch wenn Sie bei Ihrer Bank bleiben möchten — teilen Sie mit, dass Sie Offerten von anderen Banken haben. Allein das senkt den Zins in vielen Fällen um 0,10–0,25 %.
Angenommen: Ihre 10-jährige Festhypothek über CHF 800'000 läuft ab. Ihre Bank bietet Ihnen 2,10 % für weitere 10 Jahre. Ein unabhängiger Vergleich ergibt einen Bestzins von 1,85 %.
| Szenario | Zins | Jahreszinskosten | Über 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| Angebot Hausbank | 2.10 % | CHF 16'800 | CHF 168'000 |
| Bestzins via Vergleich | 1.85 % | CHF 14'800 | CHF 148'000 |
| Ihre Ersparnis | 0.25 % | CHF 2'000 / Jahr | CHF 16'500 |
CHF 16'500 Ersparnis für ein Gespräch und etwas Papierkram. Das ist der Grund, warum ein unabhängiger Vergleich bei jeder Verlängerung Pflicht ist.
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Schauen Sie in Ihren Hypothekarvertrag: Wann läuft die Laufzeit aus? Gibt es eine Kündigungsfrist? Manche Verträge verlängern sich automatisch, wenn Sie nicht rechtzeitig kündigen.
Für die neue Bank brauchen Sie: Kopie des bestehenden Hypothekarvertrags, aktueller Grundbuchauszug, Lohnausweis oder Steuererklärung, Pensionskassenausweis. Bei Umschuldung ist der Prozess ähnlich wie bei einem Neukauf.
Mindestens 3–5 Angebote einholen. Achten Sie nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf Nebenkosten, Amortisationsbedingungen und Flexibility bei vorzeitigem Ausstieg.
Kündigen Sie die bestehende Hypothek schriftlich und fristgerecht. Die meisten Festhypotheken laufen automatisch aus — trotzdem ist eine schriftliche Bestätigung sinnvoll.
Der Schuldbrief muss von der alten auf die neue Bank übertragen werden. Das läuft über den Notar und das Grundbuchamt — dauert ca. 2–4 Wochen und kostet CHF 500–1'500 je nach Kanton.
Der Wechsel ist nicht gratis, aber in aller Regel sehr lohnenswert. Folgende Kosten können anfallen:
Schuldbriefübertragung: CHF 500–1'500 (Notar + Grundbuchamt)
Registerauszüge: CHF 50–150
Total: ca. CHF 600–1'700
Bei einer Zinsersparnis von CHF 2'000 pro Jahr amortisiert sich der Wechsel bereits im ersten Jahr.
Die Wahl der Laufzeit ist 2026 besonders wichtig, da die Zinskurve relativ flach ist: Der Aufschlag für 10 Jahre gegenüber 5 Jahren beträgt nur rund 0,35 %. Das ist historisch tief.
| Laufzeit | Aktueller Richtzins | Empfehlung |
|---|---|---|
| SARON (variabel) | 0.70–1.00 % | Für Risikobereite mit Reserven |
| 3 Jahre fest | 1.35 % | Wenn Sie bald verkaufen |
| 5 Jahre fest | 1.50 % | Gute Flexibilität |
| 10 Jahre fest | 1.85 % | Beliebteste Option 2026 |
| 15 Jahre fest | 2.05 % | Für maximale Sicherheit |
Unsere Empfehlung für die meisten Eigenheimbesitzer 2026: 10 Jahre Festhypothek oder eine Mix-Strategie (50 % Fest 10 Jahre + 50 % SARON). Der Aufpreis für die Sicherheit ist bei der aktuellen Zinskurve vergleichsweise gering.
Ja — aber nur, wenn Sie aktiv verhandeln oder nachweislich bessere Offerten vorliegen haben. Banken geben selten von sich aus ihr bestes Angebot. Wer einfach unterschreibt, bezahlt in der Regel zu viel.
Viele Festhypotheken werden bei verpasster Kündigung automatisch zu einem variablen Zinssatz weitergeführt — dieser liegt oft bei 2,5–3,5 % und damit deutlich über dem Marktzins. Prüfen Sie Ihren Vertrag und notieren Sie die Fristen unbedingt.
Ab ca. CHF 300'000 Hypothekarvolumen lohnt sich ein Vergleich in aller Regel. Die Notarkosten für den Wechsel von CHF 800–1'500 sind bereits bei 0,10–0,15 % Zinsersparnis im ersten Jahr amortisiert.
Ja, vollständig. Bei der Verlängerung können Sie jede Laufzeit neu wählen — unabhängig davon, was Sie bisher hatten. Das ist auch der ideale Moment, um auf eine andere Hypothekenform zu wechseln (z.B. von Festhypothek zu SARON oder umgekehrt).
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