Was sich ab 2029 ändert — auf einen Blick
Das neue System ist einfach zu verstehen, aber komplex in den Auswirkungen. Das Wichtigste:
| Element | Bis 2028 (heute) | Ab 2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | Steuerpflichtiges Einkommen | Entfällt ✅ |
| Schuldzinsabzug | Vollständig abzugsfähig | Entfällt ❌ |
| Unterhaltskosten | Abzugsfähig | Kantonal bis 2050 |
| Energetische Sanierungen | Bundesabzug möglich | Nur noch kantonal |
Wer profitiert — wer verliert
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist nicht für alle gleich gut. Es hängt massgeblich von Ihrer persönlichen Situation ab:
Profiteure der Reform
- Eigenheimbesitzer mit tiefer oder keiner Hypothek: Der Eigenmietwert fiel bisher als fiktives Einkommen an — und das auf einem fast schuldenfreien Haus. Dieser Steuerposten fällt weg, ohne grossen Gegenverlust.
- Pensionierte Eigenheimbesitzer: Im Rentenalter ist das Einkommen tief, der Eigenmietwert relativ teuer. Der Wegfall bringt spürbare Entlastung.
- Eigenheimbesitzer ohne grosse Hypothek in Kantonen mit hohem Steuerfuss (z.B. Basel-Stadt): Hier war der Eigenmietwert besonders belastend.
Wer aufpassen muss
- Eigenheimbesitzer mit grosser Hypothek und hohem Einkommen: Der Schuldzinsabzug war wertvoll. Bei CHF 800'000 Hypothek und 1.65 % Zins waren das CHF 13'200 abzugsfähige Zinsen — Steuervorteil bei 30 % Steuersatz: CHF 3'960/Jahr. Dieser fällt weg.
- Wer viel in Renovation investiert hat und diese steuerlich abschreiben wollte.
Die 5 konkreten Massnahmen bis Ende 2028
1. Unterhaltsarbeiten und Renovationen JETZT vorziehen
Bis Ende 2028 gilt noch das alte Recht. Werterhaltende Unterhaltsarbeiten sind noch voll abzugsfähig. Wer eine Küche renovieren, das Bad modernisieren oder die Fassade streichen will: Bis spätestens 2028 erledigen, nicht erst 2029 oder 2030.
Was als werterhaltend gilt und abzugsfähig bleibt (Bund)
✅ Malerarbeiten, Bodenbeläge, Küchenersatz, Badezimmersanierung
✅ Dach-/Fassadenunterhalt
✅ Heizungsersatz (gleiche Leistungsklasse)
❌ Nicht abzugsfähig: Anbauten, Aufstockungen, Umbauten die den Wert erhöhen
2. Energetische Sanierungen bis 2028 umsetzen
Ab 2029 sind energetische Sanierungen auf Bundesebene nicht mehr abzugsfähig — aber auf Kantonsebene noch bis 2050. Der Zeitpunkt beeinflusst, wie viel Sie steuerlich abziehen können. Wer eine Wärmepumpe, neue Fenster oder eine Solaranlage plant: Jetzt kalkulieren, ob 2027 oder 2028 steuerlich günstiger ist.
3. Hypothek strategisch überdenken — amortisieren oder nicht?
Die grosse Frage lautet: Soll ich die Hypothek bis 2029 amortisieren, um die kleineren Zinsen (ohne Abzug) zu kompensieren? Die Antwort ist nicht eindeutig — es hängt vom aktuellen Zinsniveau, Ihrem Steuersatz und der Alternativrendite ab.
Die einfache Entscheidungsregel
Wenn Ihr Hypothekarzins höher ist als die Rendite, die Sie mit dem amortisierten Kapital erzielen könnten: Amortisieren lohnt sich.
Bei 1.65 % Hypothekarzins und Sparkontozins von 0.5 %: Amortisieren lohnt sich klar.
Bei 1.65 % Hypothekarzins und ETF-Rendite von 5–7 %: Investieren lohnt sich — Hypothek behalten.
4. Pensionskassen-Einkauf prüfen
Freiwillige PK-Einkäufe sind steuerlich abzugsfähig und erhöhen Ihre künftige Rente. Das wiederum verbessert die Tragbarkeit im Alter. PK-Einkauf bis 2028 doppelt sinnvoll: Steuerabzug jetzt noch mit Schuldzinsabzug kombinierbar.
5. Säule 3a konsequent befüllen
Bis 2028 laufen Säule 3a und Schuldzinsabzug parallel. Beides nutzen solange es geht. Mehrere 3a-Konten führen und gestaffelt beziehen — beim Bezug wird jedes separat besteuert, was die Progression bricht.
Die wichtigste Entscheidung: Wann ist Ihr optimales Aktionsfenster?
Viele Eigenheimbesitzer reagieren zu spät. Das Aktionsfenster 2026–2028 ist einmalig. Danach ist das alte Steuerrecht für immer Geschichte. Wer jetzt plant, kann in den nächsten 3 Jahren noch einmal optimal Steuern sparen.
Wie wirkt sich 2029 auf Ihre Hypothek aus?
Wir rechnen Ihnen kostenlos durch, welche Massnahmen bis 2028 für Sie am meisten bringen.