Was sich ab 2029 ändert — kurz erklärt
Bisher gilt: Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, muss den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Dafür darf er aber die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten steuerlich abziehen.
Ab 2029 gilt: Kein Eigenmietwert mehr — aber auch kein Schuldzinsabzug mehr. Das System kippt vollständig.
Was bleibt, was fällt weg (ab 01.01.2029)
✅ Eigenmietwert muss nicht mehr als Einkommen versteuert werden
✅ Unterhaltskosten: auf Kantonsebene bis 2050 weiterhin abzugsfähig (Ausnahme: Zweitliegenschaften)
❌ Schuldzinsabzug für selbstgenutzte Liegenschaft entfällt vollständig
❌ Energetische Sanierungen auf Bundesebene nicht mehr abzugsfähig
⚠️ Ausnahme: Beim Ersterwerb einer Liegenschaft bleibt ein Schuldzinsabzug möglich
Die entscheidende Frage: Wer profitiert — und wer nicht?
Nicht für alle ist die Abschaffung gleich gut. Es kommt stark auf Ihre persönliche Situation an.
| Situation | Heute (bis 2028) | Ab 2029 | Effekt |
|---|---|---|---|
| Tiefes Einkommen, tiefe Hypothek | Zahlt Eigenmietwert-Steuer | Kein Eigenmietwert | Entlastung ✅ |
| Hohes Einkommen, grosse Hypothek | Schuldzinsabzug spart viel | Abzug fällt weg | Mehrbelastung ⚠️ |
| Eigenheim fast abbezahlt | Zahlt hohen Eigenmietwert | Kein Eigenmietwert | Grosse Entlastung ✅ |
| Hohe Hypothek, Amortisationsplan | Voller Schuldzinsabzug | Kein Abzug mehr | Teurer ⚠️ |
Konkrete Rechnung: Amortisieren oder nicht?
Das ist die Frage, die derzeit tausende Schweizer Eigenheimbesitzer beschäftigt. Laut einer aktuellen Umfrage von MoneyPark und Helvetia plant jede vierte Person, ihre Hypothek nach 2029 zu reduzieren oder vollständig zurückzuzahlen.
Rechenbeispiel — Familie Müller, Basel, CHF 800'000 Hypothek
Heute (2026): 1.57 % Zins × CHF 800'000 = CHF 12'560 Zinsen/Jahr. Schuldzinsabzug bei 30 % Steuersatz spart CHF 3'768/Jahr.
Ab 2029: Gleicher Zins, aber kein Abzug. Effektive Mehrkosten nach Steuern: CHF 3'768/Jahr.
Wenn amortisiert auf CHF 400'000: Zinsen nur noch CHF 6'280/Jahr — keine Abzugsmöglichkeit, aber die Zinslast ist kleiner.
Wann lohnt die Amortisation rechnerisch?
Die Amortisation lohnt sich, wenn der entgangene Schuldzinsabzug mehr kostet als die Alternativrendite des amortisierten Kapitals. Konkret:
- Wenn Sie das Geld alternativ zu unter 1.57 % anlegen (z.B. Sparkonto mit 0.5 %): Amortisieren ist besser
- Wenn Sie das Geld in ETFs oder Aktien anlegen, die historisch 5–7 % bringen: Nicht amortisieren, investieren
- Wenn die Hypothekarzinsen steigen (auf 2.5 %+): Amortisieren wird attraktiver
Wichtig: Übergangsfrist 2026–2028 voll nutzen
Bis Ende 2028 gilt noch das alte Recht. Wer jetzt noch renoviert, saniert oder grössere Unterhaltsarbeiten plant, kann diese noch als Steuerabzug geltend machen. Ab 2029 entfällt das auf Bundesebene. Jetzt handeln lohnt sich.
Was mit bestehenden Hypotheken passiert
Eine laufende Festhypothek läuft unverändert weiter — nur die steuerliche Behandlung ändert sich. Das heisst: Eine Festhypothek die 2027 abgeschlossen wird und bis 2037 läuft, profitiert 2027/2028 noch vom Schuldzinsabzug, danach nicht mehr.
Das hat direkte Auswirkungen auf die optimale Laufzeitstrategie: Wer weiss, dass ab 2029 kein Abzug mehr möglich ist, hat weniger Anreiz, eine sehr lange Festhypothek zu wählen — denn der Hauptvorteil (Zinsabzug bei hohen Zinsen) fällt weg.
Empfehlungen für verschiedene Situationen
Sie haben eine grosse Hypothek und hohes Einkommen
Prüfen Sie bis 2028 eine Teilamortisation. Senken Sie die Hypothek auf ein Niveau, das nach 2029 eine tragbare Zinslast ohne Abzug bedeutet. Sprechen Sie mit einem Steuerberater.
Sie planen Renovationen oder energetische Sanierungen
Jetzt oder 2027/2028 durchführen — die letzten Jahre mit Steuerabzug nutzen. Auf Kantonsebene (z.B. Kanton Zürich) bleiben energetische Sanierungen bis 2050 abzugsfähig.
Sie haben eine kleine Hypothek und tiefes Einkommen
Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt Ihnen netto Entlastung. Sie müssen nichts tun.
Wie wirkt sich 2029 auf Ihre Hypothek aus?
Wir rechnen Ihnen kostenlos durch, was die Abschaffung des Eigenmietwerts für Ihre spezifische Situation bedeutet.
Zusammenfassung — die wichtigsten Punkte
- Ab 1. Januar 2029: kein Eigenmietwert, kein Schuldzinsabzug
- Bis 2028: altes Recht gilt noch — Unterhaltskosten und Schuldzinsen weiterhin absetzbar
- Ob Amortisieren sinnvoll ist, hängt von Zinshöhe, Steuersatz und Alternativrendite ab
- Für die meisten gilt: Bei Zinsen unter 2 % ist Investieren in der Regel besser als Amortisieren
- Renovationen und Sanierungen bis 2028 planen — letzte Chance auf Bundesabzug